لماذا تزداد صعوبة الاحتفاظ بسقف فوق رأسك

الأمريكيون الذين يتطلعون إلى شراء أو استئجار منزل مروا بعام صعب.

زادت الإيجارات بنسب مضاعفة في بعض المدن. وفي الوقت نفسه ، يعد شراء المنازل هو الأكثر تكلفة منذ منتصف الثمانينيات. تجاوزت معدلات الرهن العقاري 6٪ وظلت أسعار المنازل عند مستويات قياسية وصلت إليها في الأشهر الأخيرة ، مما أدى إلى خروج العديد من مشتري المساكن المحتملين من السوق.

وعلى الرغم من وجود بعض علامات البرودة في السوق ، لا يبدو أنه سيكون هناك الكثير من الراحة في الأفق لمشتري المنازل.

قبل عام ، كان المشتري الذي خفض 20٪ من متوسط ​​سعر منزل الأسرة الواحدة 363.800 دولار ومول الباقي بمعدل رهن عقاري 2.88٪ – المتوسط ​​في ذلك الوقت – كان يحصل على دفعة شهرية قدرها 1208 دولارًا.

اليوم ، يشتري صاحب المنزل منزلًا متوسط ​​السعر ، والذي يبلغ الآن 396300 دولارًا ، مع رهن عقاري بمتوسط ​​حالي يبلغ 6.29 ٪ سيدفع 1960 دولارًا شهريًا في رأس المال والفائدة. هذا 752 دولارًا إضافيًا كل شهر.

مع دفع التضخم لمعظم نفقات الأسرة إلى الأعلى ، يمكن لعدد قليل من مشتري المنازل المحتملين تحمل أقساط شهرية أكثر تكلفة.

قال آندي والدن ، نائب رئيس أبحاث الشركات في Black Knight ، وهي شركة قواعد بيانات للرهن العقاري ، على مدى السنوات الخمس الماضية ، ارتفع متوسط ​​سعر المنزل بنسبة 60٪ بينما ارتفع متوسط ​​الدخل أقل من 15٪.

قال والدن: “أسعار المساكن غير متوافقة بشكل كبير مع مستويات الدخل”.

ينفق الأمريكيون الآن أكثر من 35 ٪ من متوسط ​​دخلهم على مدفوعات رأس المال والفوائد الشهرية للمنزل الذي تم شراؤه حديثًا بسعر متوسط. تاريخيًا ، أنفق الأمريكيون ما يقرب من 25٪ من متوسط ​​الدخل على المدفوعات.

قال والدن ، للعودة إلى هذا المستوى ، يجب أن يحدث مزيج من هذه الأشياء: يجب أن ينمو دخل الفرد بنسبة 40٪ ، ويجب خفض معدلات الرهن العقاري إلى النصف ، أو يجب أن يكون هناك 30٪. انخفاض في متوسط ​​سعر المنزل.

لكن من غير المحتمل أن يحدث أي من هذه الأشياء في أي وقت قريب.

جزء من سبب ارتفاع أسعار الإسكان إلى هذا الحد هو أن معدلات الرهن العقاري المنخفضة القياسية خلال جائحة Covid-19 أدت إلى زيادة الطلب على المساكن ، مما أدى بدوره إلى ارتفاع الأسعار. مع تزايد عدد المشترين الذين يتنافسون على مجموعة محدودة من المنازل المعروضة للبيع ، أصبحت حروب العطاءات وجميع العروض النقدية أمرًا شائعًا ، مما أدى إلى ارتفاع الأسعار إلى مستويات قياسية.

الآن يعاني المشترون من مزيج من ارتفاع أسعار المساكن وارتفاع معدلات الرهن العقاري.

قال والدن: “جاءت نقطة الألم عندما عادت المعدلات إلى مستوى 6٪”.

الجانب الآخر من المشكلة هو العرض. قوبل المشترون المتحمسون بنقص في المساكن الوطنية منذ فترة طويلة في طور التكوين ، مما أدى إلى ارتفاع العرض والطلب مما أدى إلى ارتفاع أسعار المساكن.

الولايات المتحدة قد تراجعت بحوالي 5.5 مليون وحدة سكنية على مدار العشرين عامًا الماضية ، فشل البناؤون في مواكبة اتجاهات البناء التاريخية ، وفقًا للجمعية الوطنية للوسطاء العقاريين. إذا أضفت تدمير الممتلكات بسبب الهدم أو الكوارث الطبيعية ، من بين أمور أخرى ، فقد يكون إجمالي العجز أقرب إلى 6.8 مليون خلال تلك الفترة.

النقص في الوحدات عميقة لدرجة أن الأمر سيستغرق أكثر من عقد لتعويضها ، وفقًا لـ NAR.

ولكن حتى لو تم بناء المزيد من المنازل والشقق ، فلن يكون الأمر مهمًا ما لم يكن الناس قادرين على تحمل تكاليفها.

في أبريل 2021 ، ستحتاج الأسرة إلى كسب حوالي 80 ألف دولار سنويًا لتحمل مدفوعات المنزل ذي السعر المتوسط ​​بدفعة أولى متواضعة بنسبة 3.5٪. بعد عام ، كان الدخل المطلوب 108000 دولار. هذه الزيادة في التكلفة تعني أن حوالي 4 ملايين أسرة مستأجرة كان بإمكانها شراء منزل متوسط ​​السعر العام الماضي لم يعد بإمكانه القيام بذلك بعد اثني عشر شهرًاوفقًا للمركز المشترك لدراسات الإسكان بجامعة هارفارد.

بدون منزل للشراء ، يظل المستأجرون في مكانهم ، مما يدفع الإيجارات إلى الارتفاع في سوق ضيقة بالفعل.

شهدت مدن Sun Belt مثل Phoenix و Austin بعضًا من أكبر الزيادات في تكاليف الإسكان أثناء الوباء. في ميامي ارتفعت أسعار المساكن بنسبة 33٪ من عام مضى ، و زاد الإيجار بنسبة 17٪. من العام الماضي وفقًا لموقع Realtor.com. لكن أزمة القدرة على تحمل التكاليف تحدث على الصعيد الوطني في كل منطقة من البلاد.

مع وصول المستأجرين إلى الحد الأقصى لما يمكنهم دفعه كل شهر ، تصبح ملكية المنازل بعيدة المنال حيث يكافحون من أجل الادخار لدفع دفعة أولى. وهذا يوسع فجوة الثروة ويغلق أوجه عدم المساواة بين أولئك الذين يستفيدون مالياً من ملكية المنازل وأولئك الذين لا يستفيدون منها. كما أنه يوسع فجوة ملكية المنازل العرقية ، حيث يمتلك 72٪ من الأمريكيين البيض منازل ، بينما يمتلك 43٪ فقط من الأمريكيين السود منزلاً ، وفقًا لـ NAR.

هناك علامات واضحة على البرودة في سوق الإسكان. تراجعت مبيعات المنازل لمدة سبعة أشهر متتالية حيث أدى ارتفاع تكلفة شراء وتمويل المنزل إلى دفع المزيد من الناس للخروج من سوق الإسكان. عادة ، مع جفاف الطلب ، تنخفض الأسعار وتنخفض معدلات الرهن العقاري في نهاية المطاف.

في الوقت الحالي ، من المرجح أن ترتفع معدلات الرهن العقاري أكثر مع استمرار الاحتياطي الفيدرالي في رفع أسعار الفائدة في معركته لمحاربة التضخم.

لا يحدد الاحتياطي الفيدرالي سعر الفائدة الذي يدفعه المقترضون على الرهون العقارية مباشرة. بدلاً من ذلك ، تميل معدلات الرهن العقاري إلى تتبع العائد على سندات الخزانة الأمريكية لمدة 10 سنوات. نظرًا لأن المستثمرين يتوقعون رفع أسعار الفائدة من جانب الاحتياطي الفيدرالي ، فإنهم غالبًا ما يبيعون سندات الخزانة ، مما يؤدي إلى ارتفاع أسعار الفائدة وبالتالي معدلات الرهن العقاري.

يقول معظم خبراء سياسة الإسكان إن بناء إمدادات ثابتة من المساكن الجديدة ذات الأسعار المعتدلة أمر ضروري لحل أزمة القدرة على تحمل التكاليف. ولكن نظرًا لأن هذه المنازل ليست مربحة للمطورين مثل المنازل الأكبر والأغلى ثمناً ، فإنها تتطلب جهودًا متضافرة من كل من القطاعين العام والخاص.

في مايو ، أعلنت إدارة بايدن عن خطة عمل للإسكان لسد فجوة القدرة على تحمل التكاليف وتخفيف تكاليف الإسكان. تهدف الخطة إلى زيادة المعروض من المساكن الميسورة التكلفة عن طريق تحسين التمويل الفيدرالي الحالي وتشجيع المناطق على إصلاح سياسات تقسيم المناطق واستخدام الأراضي لبناء مساكن ميسورة التكلفة. كما أنه يشجع بناة المنازل على استخدام أساليب بناء أكثر كفاءة.

لكن لا شيء من هذا يعد حلاً سريعًا ، وبعضه يتطلب إجراءً من الكونجرس.

بشكل منفصل ، أعلنت الإدارة الفيدرالية لتمويل الإسكان ، التي تشرف على شركتي الرهن العقاري العملاقين فاني ماي وفريدي ماك ، عن خطط لتوسيع خيارات تمويل المساكن للمشترين ، خاصةً الملونين ، لسد الفجوة العرقية وملكية المنازل. تشمل هذه البرامج المساعدة على الدفعة المقدمة ، وأقساط تأمين الرهن العقاري المنخفضة ونظام الإبلاغ عن الائتمان الذي يأخذ في الاعتبار تاريخ مدفوعات الإيجار.

بعض هذه الأفكار ، بما في ذلك قروض جديدة بدون دفعة مقدمة مع عدم وجود تكاليف إغلاق للمشترين في أحياء معينة من السود أو اللاتينيين ، موجودة بالفعل.

Leave a Comment